（2026年5月12日星期二·北京）商办行业正在告别规模扩张的旧周期杭州海绵胶，步入个存量提质、价值重估、生态共生的“水重构区”。

过去多年的速扩张，带来供应集中释放，城市甲写字楼空置率居不下，即便北京、上海等核心城市，2026年新增供应仍处于近年位。

政策层面，“增存挂钩”落地，新增商办用地被严格管控，行业正式告别外延式扩张，迈入“存量盘活”的新赛场。

与此同时，传统金融、地产的需求在收缩，AI、芯片、低空经济、生物医药等“新质生产力”企业，正崛起为租赁主力。

但企业选址的逻辑也在改变，从“地段溢价”转向“产业适配+服务能力”，远程与混办公常态化，亦让共享办公、灵活租期等需求持续升温……商办市场，正迎来场刻的底层逻辑重构。

产品端，办公空间不再拘泥于标准格子间，而是主动融入区域产业圈、生活圈、服务圈，实现“办公+商业+居住+文化”的融。造全场景生态，成为提升空间粘与抗风险能力的关键。

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从“CBD光环”转向“产业集群协同”，也是提升商办资产溢价的重要路径。眼下，头部商办运营商的核心法已从“空间租赁”升为“产业组织者”，不断通过产业标签、空间设计、运营服务、资本纽带四个维度，构建浓度的产业链微生态。

与此同时，构建产业链上下游企业共生网络，促进技术作、业务联动、资源互补，降低交易成本，成为办公空间提升整体竞争力的环。

运营服务层面，竞争焦点也已从“端硬件”转向“企业成长服务”，比如政策申报、人才招聘、供应链对接、数字化赋能、联招商、资源共享等等。

资本层面，商业不动产REITs扩围至写字楼，CMBS、持有型ABS并行进，通了从开发到持有、退出的闭环，加速存量资产流动。

其中，上海地产以上海黄浦世博滨江板块的鼎保大厦、鼎博大厦两栋甲写字楼为底层资产，冲击公募REITs；陆嘴则借上海晶耀前滩T1办公楼及商场启航。

商业不动产REITs的落地，不仅仅是个金融工具的突破，是商业模式走向成熟与规范的关键转折。标志着商业地产从开发时代迈向持有、增值的存量运营时代，而决定这场新赛跑终局的关键只有条：运营为。

供求格局的转变与企业需求的革新，也正动办公空间从产品、运营、服务到资本的全位破局与重构。这些刻变化，正引行业寻找与时代共生的发展新机遇。

值此时刻，万能胶生产厂家5月12日，观点机构将在北京举办2026观点商办暨资管大会，以“破局重构·长共生”为主题，汇聚商办及资管域的企业层、创新先行者、学者、金融投资机构齐聚，共探破局路径，共话发展新篇。

出席2026观点商办暨资管大会的嘉宾分别是：中海商业助理总经理，COOC全球负责人张存理，恒隆地产董事-办公楼、酒店、住宅及服务式公寓业务隋颂伟，招商局置地资管有限公司执行董事郭瑾，越秀商管写字楼事业部总经理黄钰麟，卓越商办管理公司总经理马婉，景泰富商业资产管理公司写字楼事业部总经理陈昭君，金地集团开发管理公司总经理欣，北京北辰商业管理有限公司总经理朱钦，华贸集团总裁助理郝群，陆嘴集团北京代表处负责人张定涛，格办公空间总裁/联创始人周兴强，华夏基金REITs业务部负责人莫帆，启皓中心董事长、总经理齐宁，寿山福海养老集团董事长刘凯安，供销大集资产运营部总经理程峰，上海兰生大厦投资管理有限公司总经理卫歆煜，上海兰生大厦投资管理有限公司总经理孟，嘉里建设北区可持续发展负责人双燕，楷林运营资产运营总经理许梦杰，仲量联行区科技业务产品负责人鞠玮婕，北京环球金融中心租务总负责人金楠，华润万象生活写字楼事业部华北区域管理总监杨莉莎，千万项科技总经理康龙，MFG执行总裁全斌，北京兆泰集团股份有限公司写字楼板块总经理刘旭东，中邮基金总经理助理韦谊成，雄安集团城市发展投资有限公司产业服务中心总经理宋中权，昌发展营销负责人张保利等。

参会企业包括有招商商管、平安不动产、信达地产、大悦城控股、中交城发、粤海天河城、金隅资产、陕西省产业投资、建发房产、金地集团、碧桂园、经开股份、贝壳、五矿商业、北京经开工大投资管理、北京亦庄控股、国瑞商业、北投商业、华夏幸福资产运营、益彩商管、保利广场、北京东广场、中建局商管、融科资讯中心、龙湖智创生活、世邦魏理仕、融通融寓、WeWork、寰图、腾讯、我我、MAX科技园、亚马逊云科技等。

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